Teras Kapatma İçin İzin ve Ruhsat

Teras kapatmada izin sorusunun cevabı, balkon kapatmadaki kadar basit değil. Belirleyici olan tek bir şey var: yaptığınız yapı sökülebilir mi, yoksa kalıcı bir kapalı alan mı yaratıyor?

1. Ruhsat gerektirmeyen durumlar

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi, taşıyıcı sistemi etkilemeyen ve bağımsız bölümün brüt alanını artırmayan işlemleri basit onarım sayar. Şu durumlar genellikle bu kapsamda değerlendirilir:

• Terasın yalnızca cephesinin sökülebilir cam sistemle kapatılması
• Sökülebilir pergola, tente ve sundurma uygulamaları
• Mevcut çatısı olan bir terasın cephesinin kapatılması

Bunlar taşıyıcı sisteme müdahale etmez, sökülüp taşınabilir ve yeni bir kapalı hacim yaratmaz.

2. Ruhsat gerektirebilecek durumlar

Burada dikkatli olmak gerekiyor. Şu durumlarda belediyenizden bilgi almadan işe başlamayın:

• Kalıcı çatı yapımı. Betonarme döşeme ya da kaynaklı çelik konstrüksiyonla kapatma, sökülebilir sayılmaz.
• Terasın iç mekâna katılması. Duvar örüp salona dâhil etmek, doğrudan brüt alan artışıdır.
• Kış bahçesi. Kapalı ve ısıtılan bir alan oluşturduğu için bazı belediyeler bunu alan artışı sayabilir. Uygulama belediyeden belediyeye değişiyor.
• Çatı katı terasının tamamen kapatılması. Özellikle bina siluetini değiştiriyorsa dikkat gerektirir.

Pratik öneri: Kış bahçesi ya da kalıcı çatı düşünüyorsanız, işe başlamadan önce bağlı olduğunuz belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne gidip sözlü bilgi alın. Beş dakikalık bir görüşme, sonradan çıkabilecek büyük bir sorunu önler.

3. Apartman ve site onayı

İmar mevzuatından ayrı olarak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu devreye girer. Teras size ait bir eklenti olsa da bina cephesi ve dış görünüm ortak alandır.

Çatı katı terasları özellikle hassastır

Çatı katı terasını kapatmak, binanın siluetini en görünür biçimde değiştirir. Bu yüzden site ve apartmanlarda bu tip projelerde kat malikleri kararı istenmesi çok yaygındır.

Nasıl ilerlemeli?

1. Yönetim planını okuyun. Cephe ve teras ile ilgili özel bir madde var mı?
2. Yöneticiye yazılı bilgi verin. Sistem tipi, profil rengi, cam tipi ve ölçüleri belirtin.
3. Kurul kararı aldırın. Özellikle binadaki ilk uygulama sizse, karar defterine işlenmiş bir karar sizi tamamen güvence altına alır.
4. Binadaki mevcut uygulamalara uyum sağlayın. Aynı renk ve sistem tipi itiraz ihtimalini büyük ölçüde azaltır.

Komşu itiraz ederse?

Bir kat maliki, ortak alanda izinsiz yapılan değişiklik için sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme davası açabilir. Mahkemeler genellikle şunlara bakar: binada benzer uygulamalar var mı, sistem sökülebilir nitelikte mi, ortak alana kalıcı zarar verilmiş mi, kurul kararı alınmış mı.

Kurul kararı alınmış bir uygulamada risk pratikte ortadan kalkar. Bu yüzden özellikle site içindeki projelerde kararı almanızı ısrarla öneriyoruz.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışmanızı öneririz.